Как купить недвижимость в Румынии иностранцу

Инвестирование средств в недвижимость Румынии считается выгодным вложением из-за расположения страны, климата, достопримечательностей, которые привлекают большое количество туристов. Кроме того, многие жители постсоветского пространства покупают квартиры в Румынии для постоянного или временного проживания, чтобы иметь доступ к европейской инфраструктуре.

Действующим законодательством не предусмотрены какие-либо ограничения на приобретение недвижимости иностранцами. Страна непрерывно развивается, имеет лояльную налоговую систему. В Румынии нет возможности оформить ВНЖ при покупке недвижимости, однако владение жилым или коммерческим объектом позволяет создать надежное основание для дальнейшей адаптации в стране или ведения бизнеса.

Планируете эмигрировать? Оставьте заявку на бесплатную консультацию, чтобы подобрать оптимальный способ иммиграции.

Особенности румынского рынка недвижимости

После вступления Румынии в ЕС запустился процесс активного инвестирования в различные сферы, включая рынок недвижимости. Начали строиться новые дома в Румынии, которые по сравнению с другими европейскими странами были доступней по стоимости. На сегодня местная власть все так же занимается привлечением иностранных инвестиций, в первую очередь за счет низких налогов и лояльных условий. Если в российских банках ставка по ипотеке составляет более 7 %, то в румынских — 4,4 % годовых и менее.

Местный рынок в основном представлен многоквартирными комплексами, в меньшей мере — малоэтажными объектами элитного класса и загородной недвижимостью. Начиная с 2005 года облик спальных районов больших городов сильно видоизменился за счет реализации современных проектов, возведенных по европейским технологиям.

Туристы и отдыхающие предпочитают недвижимость в Румынии на побережье Черного моря, а также в лесных и горных регионах. Здесь можно снять двух-трехуровневый коттедж или подобрать недорогие дома для аренды. Особое место на рынке румынской недвижимости занимают строения в виде замков по сравнительно доступной цене. Поэтому использование румынского жилья в туристическом бизнесе является выгодным решением.

Какую недвижимость может купить иностранец

Иностранцы на территории Румынии могут приобретать жилые объекты в виде квартир, коттеджей и домов на тех же основаниях, что и граждане страны. Единственное ограничение касается покупки земельных участков. В соответствии с законодательством, земельный участок, на котором располагаются постройки, не передается новому владельцу, если он является иностранцем. В таких случаях земля остается в собственности прежнего хозяина, а новому дается право пользования на период домовладения. Если иностранец имеет зарегистрированную в Румынии фирму или компанию, тогда ему разрешается приобрести и оформить на землю право собственности.

Плюсы и минусы покупки недвижимости в Румынии

Приобретение жилья в Румынии обладает рядом преимуществ и недостатков, которые следует учитывать в процессе анализа рынка.

Плюсы покупки недвижимости в Румынии:

• жилое или коммерческое недвижимое имущество можно приобрести за сравнительно невысокую стоимость;
• подобрать квартиру или дом можно в красивой местности возле гор, леса или недалеко от побережья Черного моря;
• Румыния продолжает экономическое развитие, поэтому у страны есть хорошие перспективы;
• государство близко расположено к развитым европейским странам, что также положительно влияет на уровень экономики и стабильности в Румынии.

Минусы приобретения жилья в Румынии:

• довольно сложно самостоятельно выбрать хороший объект, поскольку некоторая недвижимость требует дополнительных затрат на ремонт и обустройство;
• несмотря на расположение и официальный статус участницы ЕС, Румыния все же имеет более низкие показатели экономического роста, по сравнению с соседними государствами;
• в стране высокий уровень коррупции, поэтому порой решить какие-то вопросы без посторонней помощи довольно сложно.

Где лучше купить недвижимость

Локация покупки в первую очередь зависит от целей пребывания в стране. Если бизнес завязан на активном использовании местной инфраструктуры, тогда недвижимый объект однозначно должен находиться в пределах города. Для развития туристической деятельности лучше подойдут дома у моря или возле горнолыжных курортов.

Плюсы недвижимости в зависимости от расположения:

• в крупных городах хорошо развита инфраструктура, есть возможность работать либо нанять специалистов, большой выбор объектов;
• у моря есть выбор на первичном и вторичном рынке, при необходимости можно организовать зону для отдыхающих;
• в горах/возле леса удивительные пейзажи, а колорит местности позволяет отлично отдыхать как летом, так и зимой.

Минусы недвижимости в зависимости от местонахождения:

• возле моря из-за высокой стоимости не всегда получается купить подходящую недвижимость, также местные курорты слабо развиты, поэтому необходимы дополнительные вложения в рекламу;
• в горах недорогие дома чаще предлагаются небольшой площади, кроме того, не всегда хорошо развита инфраструктура;
• в больших городах жилье очень дорогое, самостоятельно найти подходящий вариант непросто, поскольку иностранцам нередко преднамеренно повышают цену.

Стоимость жилья в разных регионах Румынии

Затраты на аренду или приобретение недвижимости в Румынии зависят от региона страны, величины города. Наиболее дорогое жилье в столице — Бухаресте, где аренда односпальной квартиры в центре составляет в среднем 444 EUR/месяц, а цена при покупке — 2396 EUR/м². Расположенный на берегу моря город Констанца также пользуется спросом среди иностранных покупателей: аренда в центральной части стоит 393 EUR/месяц, а покупка — 1813 EUR/м². Для сравнения: в городе Орадя, расположенном на северо-западе страны, аренда односпальной квартиры в центре стоит в среднем 279 EUR/месяц, а среднерыночная цена квадратного метра в новостройке составляет 1402 EUR.

Порядок оформления сделки покупки-продажи недвижимости

Существует возможность покупки и аренды через доверенность. Сделка может проводиться полностью или частично в дистанционном формате. В качестве доверенного лица может выступать представитель риелторской компании или агентства недвижимости.

Поиск подходящей недвижимости

При самостоятельном выборе объекта недвижимого имущества нужно учесть много моментов: ликвидность, подходящую стоимость, площадь, время постройки, расположение и др. В случае с посредниками процессом подбора занимается агентство недвижимости. В каждом варианте есть свои плюсы и минусы. Самостоятельный поиск позволяет тщательно подбирать и прорабатывать подходящие варианты, но при этом теряется время. При наличии посредника можно сконцентрировать внимание на своих делах/работе, тогда как всем процессом выбора занимается агент недвижимости. Минусы такого варианта — нужно заплатить процент от стоимости аренды или покупки.

Наиболее популярные румынские сайты по недвижимости:

• Imobiliare.ro — работает с 2000 года и на сегодня считается одним из самых крупных специализированных порталов недвижимости в Румынии. Обновление объявлений проходит в режиме реального времени, продавцами могут быть как владельцы, так и агентства недвижимости. При поиске нужной информации могут использоваться различные критерии отбора.
• HomeZZ.ro — специализированный сайт недвижимости. Объявления разделены по двум группам аренды и продажи, каждая из которых дополнительно подразделяется на квартиры, дома, земельные участки. Для агентств недвижимости действуют специальные предложения.

Агентства недвижимости с наибольшим годовым оборотом:

• Бухарест — CBRE REAL ESTATE CONSULTANCY SRL;
• Ильфов — SUDREZIDENTIAL REAL ESTATE SRL;
• Бихор — ELES IMOBILIARE SRL;
• Клуж — BLITZ NETWORK S.A.;
• Муреш — CASTA IMOBILIARE SRL;
• Брашов — DUVENBECK IMOBILIARE SRL;

Юридическая проверка

Перед заключением сделки важно убедиться в достоверности данных владельца недвижимости и наличии налогового сертификата Circa Financiara. По нему можно сразу определить, уплачены ли налоги, установленные законодательством.

Перед оформлением сделки купли/продажи должна быть проверена обремененность по объекту. В частности, нет ли коммунальной задолженности, не передано ли жилье в аренду и не подлежит ли аресту. Эту процедуру проводит нотариус, по времени может занять примерно месяц.

Подписание договора и оплата

Для подписания договора продавец должен предоставить кадастровую документацию, налоговый сертификат, уплаченные счета по коммунальным услугам, сертификат от ассоциации собственников и соглашение о передачи прав собственности. Со стороны покупателя должны быть представлены финансы в достаточном для приобретения недвижимости количестве и удостоверение личности.

Подписание договора о купле/продаже проводится в присутствии нотариуса. Оплата выполняется либо со счета покупателя на счет продавца, либо через счет нотариуса. В последнем случае нотариус изымает из поступившей суммы свой гонорар, а остальные деньги переводит на счет продавца. Как правило, стоимость услуг нотариусов составляет 3–7 % общей стоимости недвижимости.

Регистрация права собственности

Новый владелец недвижимости должен заявить о своем праве собственности в Кадастре Румынии. Для этого следует обратиться в его региональное управление по месту нахождения жилья или коммерческой недвижимости и предоставить копию договора домовладения. Этот же документ подается в Налоговую службу Румынии для дальнейшей уплаты государственных сборов.

Права и обязанности иностранца при покупке недвижимости

При покупке жилья на иностранцев в Румынии распространяются те же права и обязанности, что и на местных жителей. В частности, перед покупкой нерезидент должен оформить идентификационный код в налоговой. Делается это через местный отдел Государственного управления финансами. Сроки получения документа — от 5 до 10 дней.

Расходы на содержание

В Румынии арендованное жилье обходится в среднем 347 EUR, если ориентироваться на однокомнатную квартиру в центре города. Трехкомнатные апартаменты в центральных районах могут стоить порядка 610 EUR, поэтому из соображения экономии на содержании для личных целей выгодней купить недвижимость в Румынии.

Налог на недвижимость

Согласно статье 454 Закона № 227/2015 о Налоговом кодексе Румынии к местным сборам относится налог на строительство, земельные участки, выдачу сертификатов и прочее. Размеры налогов на жилые дома, находящиеся в собственности физических лиц, указаны в статье 457 Закона № 227/2015 и их размер зависит от типа здания, наличия внутренних коммуникаций, а также ранга местности, в которой расположено жилье.

Налоговая ставка для жилых зданий и построек, по которой рассчитывается строительный налог для физических лиц, составляет от 0,08 % до 0,2 % от налогооблагаемой стоимости здания. Для нежилого фонда налог рассчитывается по ставке от 0,2 % до 1,3 % от налогооблагаемой стоимости.

Коммунальные услуги

Ежемесячные коммунальные выплаты в Румынии включают отопление, электричество, охлаждение, воду, вывоз мусора. На эти базовые расходы в среднем уходит от 71 до 230 EUR, в зависимости от размеров жилья в Румынии. Если взять, например, квартиру площадью 85 м², то в месяц на коммунальные услуги может потребоваться около 120 EUR.

Другие обязательные платежи связаны с интернетом и мобильной связью. Высокоскоростная линия в сочетании с безлимитным тарифом обойдется в 8 EUR/месяц. Мобильная связь стоит 0,053 EUR/минуту без учета скидок и особенностей тарифных планов. В целом, на одного человека в Румынии ежемесячные расходы составляют 495 EUR.

Доходность недвижимости

Для оценки доходности недвижимости используют различные виды соотношений, валовый доход и индексы. В Румынии эти показатели могут быть большими или меньшими, в зависимости от месторасположения. Средние показатели доходности объектов жилой и коммерческой недвижимости по состоянию на 2022 составляют около 6 % в год.

Ипотека для нерезидентов

Румынские банки очень тесно сотрудничают с финансовыми учреждениями Евросоюза, поэтому чаще всего выдают ипотеки гражданам ЕС, а также лицам, имеющим ВНЖ или ПМЖ в Румынии. Некоторые банки, такие как Banca Transilvania и GarantiBank, также выдают кредиты нерезидентам, но в этом есть свои положительные и отрицательные стороны.

Плюсы ипотеки для нерезидентов Румынии:

• можно получить кредит под 4,4 % годовых;
• кредит выдается на длительный срок (до 35 лет);
• из личных средств нужно внести 30 % стоимости недвижимости.

Среди основных минусов — необходимость иметь официальную работу, доход от которой позволит оплачивать взносы по ипотеке, а также сложность подачи заявки в случае отсутствия гражданства Румынии.

Как гарантированно получить гражданство Румынии

Законодательством не предусмотрена возможность предоставления вида на жительство или гражданства в обмен на покупку недвижимости. Доступная альтернатива — иммиграция по упрощенной программе репатриации. Основные преимущества:

• экономия времени и финансов по сравнению с натурализацией и бизнес иммиграцией;
• свободное перемещение по странам Европейского союза с возможностью покупки недвижимости или получения работы;
• наличие полного социального пакета, в который входит качественная медицина, льготы по кредитам, лучшее образование;
• оформление румынского гражданства позволяет сохранить паспорт родной страны.

Программа репатриации актуальна для многих граждан стран СНГ, в том числе — россиян, украинцев, белорусов, казахстанцев и молдаван. Для получения подробной информации рекомендуется воспользоваться консультационной поддержкой миграционных специалистов.